“十年前人们在问什么叫商业地产，五年前人们在问谁在做商业地产，而今天人们在问，谁还没有做商业地产。”在今年的政府工作报告中，国内生产总值增长目标被调至7.5％，这是8年来政府首次将GDP增长率调整到8％以下，目的是着力引导各方面工作转变到调整经济发展方式、切实提高经济发展质量和效益。而一直以来，GDP贡献率超过5％的房地产业，在面临政策和市场的双重压力下也必然要进行调整。

    □□        本报记者 常晶

    自2010年国家宏观调控政策的几轮震荡以来，住宅地产经历着从天堂到人间再到地狱的轮回。与住宅地产一次性买卖相比，商业地产具有可持续性、长线性和复合型收益的业态优势，更为重要的是，从目前的形势来看，商业地产是受国家调控政策影响较少的地产项目之一，于是各路资本，正在悄然转型，形成了一股声势浩大的“从商”浪潮，商业地产成为他们避险、淘金的幸福大陆。

    然而，在大规模资产转型涌入商业地产后，同质化竞争日益严重，如何警惕商业地产中的泡沫和风险，在近日举行的“2012年中国商业地产年会”上，地产界各路领袖纷纷支招，他们认为，突出文化体验的商业地产转型或将成为未来的发展趋势之一。

    楼市寒冬， 从商诱惑

    “十年前人们在问什么叫商业地产，五年前人们在问谁在做商业地产，而今天人们在问，谁还没有做商业地产。”中国商业地产联盟副会长王永平说。未来五年，历经大浪淘沙后的地产业中，人们将拭目“谁还在做商业地产”。

    在今年的政府工作报告中，国内生产总值增长目标被调至7.5％，这是8年来政府首次将GDP增长率调整到8％以下，目的是着力引导各方面工作转变到调整经济发展方式、切实提高经济发展质量和效益。而一直以来，GDP贡献率超过5％的房地产业，在面临政策和市场的双重压力下也必然要进行调整。

    率先挥师商业地产的房企代表，当属万科。2010年来，一直专注于住宅地产的万科，开始涉足商业地产，相继发布了“万科广场”购物中心品牌、万科生活中心和“万科红新街坊”社区商业品牌、“万科大厦”写字楼品牌。

    2011年11月，中国银泰首次为商业地产项目开战略发布会，一并抛出了三大商业综合体产品：银泰中心、银泰城、银泰MALL，分别剑指一、二线或三线城市的核心商圈和非核心商圈。此前中海地产集团推出了中海广场、中海国际中心、中海大厦系列产品。还有保利、龙湖、招商、绿地等多家做住宅开发的公司都做了类似的商业地产产品发布。

    根据中国商业地产联盟发布的《2011—2012中国商业地产发展报告》显示，2011年相对于住宅地产，商业地产无论是开发投资额还是新开工面积、施工面积、销售面积、销售额、销售均价增幅全部领先于住宅地产。纵向相比，记者看到商业营业用房开发投资额2011年达到7370.21亿元，比2010年同比增长31.64％，销售额达到6702.46亿元，同比增长25.19％。

    地产商手上的住宅过了黄金期，外面的商业地产一片大好，如果还想在地产界保持优势甚至保命，转型做商业地产无疑是诱惑之选。

    “蜜月很短，日子很长”

    “商业地产在改革开放以来，做了很大贡献，城市面貌的变化跟商业地产的努力是分不开的。”中国商业地产联盟主席、原商务部部长胡平说。走过十余年的历程的中国商业地产，近两年经历了今典集团董事长张宝全所说的从“陪嫁丫头”到“抢手新娘”的变化。

    然而，抢滩商业地产的开发公司鱼龙混杂，其商业模式、建筑设计、运营管理、招商服务水平参差不齐。为求得发展，一些地产开发商急中生智找到了一个“捷径”，即“傍大款”式地简单抄袭，导致许多城市写字楼、购物商场等“千店一面”。

    面对这一现状，中坤集团董事长黄怒波分析说：“商业地产的价值是经营，如果没有专业团队、经营能力和商业资源，尽管你盖出的房子跟万达一模一样，但招不到商就等于零。”

    据《2011—2012中国商业地产发展报告》中数据显示，2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，累计同比增长6.4倍，出现爆发式增长。其中北京商业地产成交150.12万平方米，成交总额390亿元，同比增长34％；成交均价2.58万元/平方米，同比上涨7.5％，销售额创2007年以来的新高。然而井喷发展之后，供应过剩带来的泡沫化风险将随之而来。

    如何警惕商业地产中的泡沫和风险，如同改革开放所走的道路一样，商业地产从初期的摸着石头过河，正在走向深水区。王永平预言：“行业在竞争中有前期的圈地、销售、招商，到后期运营管理，数量一定要向质量转变。期间，洗牌式的项目并购不可避免。”对于转型商业地产的企业来说，2012年注定会是纠结的一年，在冒进的大跃进式发展之后，想在未来发展不被吞并，理性的“稳中求进，内涵升级，突出特色”成为必然选择。

    正如地产商冯伦所言——蜜月很短，日子很长。转型之痛、前景之忧、模式之变、运营之道，是商业地产开发商必须回答的现实问题。

    各路支招，文化博弈

    2008年，中国的人均GDP以3266.8美元首次冲破3000美元大关。经验表明，当一个国家和地区人均GDP超过3000美元以后，城镇化、工业化进程会加快，居民消费类型和行为也会发生重大转变。今典集团就是从中国消费方式转型层面进行了大举调整，开发了红树林度假酒店、今日美术馆、今典影院等集地产、度假、电影和美术四大产业类型的文化体验式消费业态。今典集团也成为国内地产界最早停止跑马圈地、转型发展文化内涵式地产的样本。

    张宝全对记者说：“商业升级的本质是什么？我个人认为就是消费的转型，中国面临从功能消费型转向体验消费转型，即所谓的文化消费转型。而消费的转型其实就是生活方式的转型，这必然使我们在商业的本质和供应模式上发生改变。”他进一步解释：“‘文化’是大概念，它是生产方式和生活方式的综合。生产方式和生活方式都是我们的产业，休闲、度假、娱乐等是‘文化’这个大概念下的产业形态。”

    对于商业地产出现同质化倾向，跨国企业凯德商用的设计增值是其商业地产积聚人气的法宝。作为亚洲最大的上市购物中心，凯德商用在中国有5000多个租约，代表4000多个不同品牌业态，凯德商用总裁骆伟汉表示：“如何把租户的门店设计做得更好，更具独特性，给消费者带来增值体验，是我们的优势。依靠这个优势，吸引了一大批合作良好的承租商。”

    成功进驻冰岛，开展旅游体验式商业地产的黄怒波肯定地说：“商业地产的模式肯定要升级，同时还要创新。”他指出，除了本身发展的要求外，商业地产还面临着与电子商务争夺客源的残酷现实，“商业地产模式应该从传统的购物消费性场所，提升为精神文化消费、城市休闲生活的聚集区，建成一个网络无法替代的，集合影院、餐厅、文化艺术教育机构等多种业态分布的综合性服务区域。”

    事实上，不扎堆一、二线城市，中小商业地产商与地产大佬形成错位布阵也是一个良策。深国投商用置业有限公司常务副总裁竺海群对记者说：“一线城市购物中心的发展已经相对饱和，二、三线城市机会还比较多。” 同时他提醒道，“在小城市做购物中心在设计、理念上应该有一些创新，应该有几十年的发展的、超前的眼光，否则旁边出现更好的建筑时，你这里就很容易落后于潮流。”