□□    戴宏亮

    产业地产能够在不同城市得以成功复制，最重要的经验是需要相对的“势”与“术”。对于产业地产而言，必须先将视野放宽，准确出击，实现异地复制扩张，到达“势如破竹”的境界。

    自上世纪50年代开始，世界产业中心沿着美国到日本到韩国及中国台湾，再到中国大陆的路径在转移，在中国大陆则是从南向北，从东向西进行递进，产业中心的转移、世界生产力的分工和劳动要素的转移都为产业地产创造了复制的充裕空间。同时，单纯发展房地产刺激经济增长的模式已被国家决策层所摒弃，刺破资产泡沫、壮大实体经济的调控方针让承载实体经济发展的产业地产获得了社会舆论的充分认同。而中国雄心勃勃的产业升级战略与相应的经济刺激政策，更是让与之配套的产业地产有了国家的支持。

    经过2011年的高速发展，业界同仁今年或许会对产业地产行业的发展较为担忧。欧债危机持续蔓延、美国经济复苏曲折缓慢，中国经济也出现减速调整，宏观形势不佳造成相当一部分客户经营困难。但笔者认为，从更长远的发展来看，世界性的产业转移、中国经济转型与产业升级、经济刺激力度的逐步加强以及以城市为主体的区域竞争格局等积极因素依然存在，产业地产行业快速复制扩张正当其时。

    有了产业地产能够成功复制的“势”这个基础之后，还需要复制的是“术”。在产品、规划、服务和资源整合能力上要做好充分准备。在复制之“术”方面，总结多年的经验，最重要的四点是：标准化、针对性、产业链、管控力。

    所谓的“标准化”首先是产品设计的标准化。像万科、万达这些住宅和商业地产商为什么能够在全国气吞万里地复制扩张？原因就在于它们已经形成了多个产品系列和多条产品线，并在不同城市的不同项目上进行着标准化连锁、复制开发。同样的道理，产业地产要复制的不光是标准化的厂房与配套设施，更重要的是复制一整套管理模式与配套服务。

    自2009年在国内首次提出“城市产业综合体”的概念后，天安数码城在建筑方面的系列标准化已逐步形成城市型产业园、生态型产业园、创意产业园三种模式，以匹配不同发展阶段的城市和城市内不同的发展区域需要。与标准化建筑相对应，管理与配套服务的标准化也至关重要。其中，尤为重要的是针对园区内中小成长型企业的服务，这些企业具有敏锐的市场触觉、良好的成长性。但在初创阶段由于资金、技术积累不高，抵御风险能力不强，应该给予特别关注，为他们配套打造几个服务平台：投融资平台、数字化园区平台、政企服务中心和公共服务平台以及商业配套平台，积极扶持其成长。

    “针对性”指的是园区规划必须有针对性，这也是不同园区异地扩张的必经之路。运营商在吸引、培育、服务优质企业方面也应更具针对性。在进行园区规划时，必须深入了解不同城市与区域的特点、企业发展现状，思考如何与自身的系列产品与服务相结合。

    “产业链”是产业地产的核心特点，决定了对产业园区异地扩张复制成功的关键。作为产业地产运营商，能否在产业链中的一个环节给予相应扶持和引导十分关键，是运营商取得客户和市场的制胜之道。通过在园区构建上中下游完善的产业链，打造产业生态环境，形成强大的产业内生机制，与重点院校实验室、产业联盟形成产学研支持体系，加快中小企业科技成果的转化，促进区域产业转型与优化升级。

    “管控力”是指清晰的管控模式。大规模的异地复制扩张，无疑会给企业的内部管控带来很大的考验，很多具有优秀商业模式的企业，往往会因为内部管控跟不上业务的发展速度而遭受严重损失甚至倒闭。

    （作者系天安数码城集团有限公司董事长）