2012年，楼市充满博弈，开发商与购房者互相观望，热销与崩盘、破产与上市，这一年，楼市分化愈发明显。面对传统住宅市场举步维艰的现状，另辟蹊径成为不少房企的普遍动作。大力发展产业地产，旅游地产从中脱颖而出，成为房企争夺的重要区域。告别2012，步入2013，崭新的前景值得期待，但首先，梳理出2012年旅游地产行业的症结，对症下药，才是这一行业迈入新年的第一件事。
木子
从东部沿海到西部山区，从长白山到海南椰岛，2012年，旅游景点随处可见开发商寻找各类资源进行“联姻”式开发的身影。据不完全统计，目前房地产行业排行前100名的企业中，已有2/3的房企介入旅游地产领域。
国内休闲游的巨大市场空间和住宅地产的持续调控，是各路资本下注旅游地产的主因，但同质化严重的问题始终困扰着我国旅游地产项目的发展。资本豪赌旅游地产的背后，圈地质疑、开发隐忧的声音也比往年更盛。
大手笔布局频现
从一线城市到旅游胜地，房地产企业上山下海，大手笔布局旅游地产的案例比比皆是。数据表明，2012年第一季度，中国旅游地产总投资额约为2600亿元，占整个房地产投资的20%以上。
云南因其四季如春的温和气候和丰富的旅游资源，成为继海南之后国内炙手可热的旅游区域，2012年，仅丽江地区的游客量预计就达1524.6万人次。游客集中涌入，旅游地产消费人群也将迅速增加。
从丽江、大理、腾冲、普洱的漫长旅游资源带上，动辄圈地几千亩甚至几十平方公里、投资数百亿元的旅游地产项目星罗棋布。单单西双版纳州府景洪，在售的房地产项目就有300多个。
2012年3月，中坤集团和普洱市达成框架协议，将启动普洱休闲养生产业群，总投资规模预计500亿元；4月12日，西双版纳国际旅游度假区项目开工奠基，这个位于景洪市西北的项目，由万达、泛海、联想控股等企业联合投资，占地约6平方公里，投资规模为150亿元；4月14日，中弘股份公告将投资开发西双版纳路南山旅游度假项目，总投资预计150亿元。
西双版纳的圈地，让开发商开始感到不安。目前，在西双版纳投资的企业包括中国平安、保利集团、云南城投、世纪金源、华侨城等，开发项目达到12个，其中单体投资超过100亿元的有7个，总投资规模超过1300亿元。
圈地风险隐现
无论是单兵作战还是抱团前行，房企造城式开发的层出不穷引发业内的争论不休。从房企角度来看，调控背景下，房企有战略布局向三、四线城市，向非限购板块转移的需求。同时，地方政府的热情也在吸引房企。
据了解，某企业在西双版纳拿地每亩成本20万元左右，相当于多数土地的半价。这一企业进行的是一级开发。这将有利于该企业在二级市场中掌握主动，低成本甚至零成本拿下自己中意的最优质地块。其他企业再拿地，就要溢价。而已经进入的房企还可以与地方政府一起，在二级出让中获得溢价收益分成。这种平衡资金的方式，在云南其他地区也能见到。
然而，这种圈地运动是否存在风险，部分房企和业内人士存在疑虑。据报道，西双版纳2009年全州建设用地规模超过34.98万亩，已透支了10余万亩用地指标。
中国房地产学会副会长陈国强则指出，旅游地产多位于相对偏远地区，地方政府希望带动当地经济；而企业希望避开调控，获得土地。在他看来，开发商借旅游地产拿地并非不可，但开发商和消费者都需明确旅游地产项目和普通住宅项目在土地使用性质上不同，住房使用年限也不同。
“旅游地产是把双刃剑，旅游地产的开发与住宅建设不同，需长期的资金、人力和管理投入，若开发商一拥而上，准备不足，抱着快速回笼资金的心态，容易陷入其中。”陈国强认为。
从另一角度，中国旅游研究院院长戴斌表示，国内旅游地产的开发模式是“做地产多过做旅游”，但其实真正科学可持续的模式应该要先做好旅游景区，再做房地产建设。可无奈的是，由于旅游景区的建设投入资金高、回报周期长，并不是每一个房企都像万达集团这般既有资金又有资源，可以大刀阔斧地专注旅游地产项目开发，这便导致旅游地产变成许多房企逆市圈钱的新金矿。倘若不注重旅游景区的开发建设以及住宅产品的后期维护管理，即便可以顺利竣工，其升值潜力亦不容乐观。
重申“耐得住寂寞”
在全国房地产经纪人联盟副秘书长陈宝存看来，旅游地产虽具有巨大的利润空间，但是其在开发过程中的投入成本也是巨大的。拿地、购买景区经营权、兴建基础设施、广告营销、后续维修、物业管理等耗资动辄就数十亿、上百亿元，令许多中小型房企望而却步。尤其是旅游度假地产要开发商长期投入持续经营，耐得住寂寞才能等到最后的收获。
金茂(丽江)置业有限公司副总经理葛怀恩也表示，开发旅游地产需要具有长线眼光。旅游地产首先需要具有独特资源，而且具备长期持有性。
“区别于城市地产，旅游地产不是将所有产品都卖出去就能解决问题，更重要的是给客户度假提供后端服务。虽然后端服务会涉及到大量的运营投入，也增加项目运营风险，但只有足够的投入才能满足客户的度假需求。”葛怀恩认为，只有一个具有长线眼光的开发商才能做好度假产品，做好旅游地产。
“因为，旅游地产项目产生效益是两个部分，一是前期的销售，这会直接带来现金流和利润；二是后期运营带来的长线收益。旅游地产更多的价值溢价和客户感受都来自于项目后端的运作，因为度假需要氛围和配套服务，这就要求开发商讲求持有和销售物业的合理配比，只有大型开发商才有实力来做这种运营上的平衡。”葛怀恩说。
